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住宅ブームは終わった。 広く注目を集めるＳ＆Ｐケース・シラー住宅価格指数によれば、住宅価格は2007年に下がり続けている（2006年にすら、住宅価格が下がることはないというのが、市場の一般的な見方であった）。
同指数が下がりつづけているのをみて、いまではエコノミストは全米の住宅価格が10パーセント程度下がると予想するようになっており、部外者が予想する下落率は30パーセントに近づいていき核心がみえてくる。 最大手のCWは、バンク・オブ・アメリカから20億ドルの出資を受けて、ようやく倒産をまぬがれたが、それ以降も株価が下がり続けている。
消費者はモーゲージの借り換えで現金を入手することができなくなり、すでに消費者の支出にかなりの影響がでている。 2007年の春から夏にかけて、サブプライム・モーゲージの危機が拡大しはじめたとき、金融にくわしい識者はみな、たいした問題にはならないとみていた。
サブプライムと、「オルトＡ」と呼ばれ、借り手が十分な書類を提出しておらず、やはりリスクが高いモーゲージ、それに住宅に第2順位抵当権を設定して資金を貸し出すホーム・エクイティ・ローンを合計しても、最近は急速に増加してきたとはいえ、モーゲージ残高の15パーセントから20パーセントを占めるにすぎない。 これらの高リスクのローンで延滞率が高くなっても、12兆ドルのアメリカ経済ではごく小規模な問題にすぎないというわけだ。
だが、小さな問題ではない。 サブプライム・モーゲージ問題が重要であり、経済に与える打撃が大きいのは、規模の大小ではなく、低品質のモーゲージが世界の信用システム全体に組み込まれてきたからであり、また、他にもきわめて危うい大規模な資産クラスがいくつも、同じように世界の信用システム全体に組み込まれてきたからである。
このような事態がどのようにして起こったのかを検討していくと、手をこまねいている間に膨らんできたウォール街が住宅用モーゲージのポートフォリオを証券化し、ＣＭＯ（モーゲージ担保債務証書）という金融商品にして投資家に販売するようになったことをみてきた。
モーゲージのポートフォリオを裏付けにして、一組の証券を発行する。
発行される証券は返済の優先順位の違ういくつかのクラス（トランシェ）に分かれており、ポートフォリオのキャッシュフローはまず、最上位クラスの返済に優先的に使われる。 最上位クラスはキャッシュフローに対する優先的な請求権をもっているので、投資適格の最上位の格付けが得られる。
最下位のクラスはデフォルトによる損失をまず吸収するが、利回りが高い。

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